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上市房企四成凈利上供銀行 利息支出成利潤殺手
16傢上市銀行涉房固定資產"失真"：至少萬億元未入賬
如果將計價模式由國內現行的成本模式改為國際慣用的公允價值模式，銀行資本充足率將桃園市車貸銀行大幅增加，再融資壓力陡降
■本報記者 張 歆
一座座高樓大廈以及其驚人的市價，竟然在上市銀行的財報中集體縮水甚至隱身瞭。
這當然不是神話，也不是魔術，甚至並不依靠違規的騰挪資產。確切的說，在會計準則的"掩護"下，16傢上市銀行的自有房產以成本加折舊的形式躺在報表上，而其真實的交易價值卻並未入賬，成為瞭一筆看得見卻用不瞭的"私房錢"。
據《證券日報》記者獨傢統計，截至今年一季度末，上市銀行的自有涉房固定資產凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。即使按照最保守的估計，這部分資產的市價也將達到1.4萬億元，較目前的凈值"富餘"近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產價值可能達到數萬億元。
16傢銀行涉房固定資產
凈值合計接近5000億元
如果想要搞清楚上市銀行自有涉房資產(不是簡單的房產以及建築物，還包括在建工程、裝修等其餘費用)的規模和結構，我們必須先理順上市銀行固定資產的總規模和增速等相關情況。
同花順數據顯示，截至今年一季度末，16傢上市銀行固定資產合計7409億元。其中，四大行固定資產規模最為龐大，合計超過5831億元。四大行中，中行和農行的固定資產規模長期占據前兩位，而工商銀行和建設銀行則分列第三和第四位。數據還顯示，截至去年年底，上市銀行的固定資產合計為7341億元。也就是說，今年一季度的增量約為68億元，單季度的資產增速接近1%。
不過，上市銀行的固定資產並不僅僅包含房地產，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產主要包括房屋及建築物、辦公設備及運輸工具。其中，對於絕大多數上市銀行來說房屋及建築物和在建工程的資產規模都最為龐大，辦公設備和運輸工具的資產凈值在固定資產中的占比多數在20%-40%之間。
以招商銀行為例，該行截至2013年年底的固定資產凈值為233億元，其中，房屋及建築物、裝修費和在建工程的資產凈值合計186億元，電子設備及運輸工具的資產凈值合計約為47億元。
本報記者對於16傢上市銀行截至2013年年底房屋及建築物、裝修費和在建工程的合計資產凈值進行逐一統計發現，不包含南京銀行的15傢上市銀行的合計凈值為4856億元。
其中，農業銀行的凈值最高，超過瞭1200億元；建行次之，超過瞭950億元；而工商銀行和中國銀行的涉房土信貸屏東牡丹土信貸資產凈值比較接近，均超過瞭826億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產凈值最高，興業銀行其次，中信銀行排名第三，上述三傢銀行的資產凈值均超過瞭100億元。
考慮到南京銀行的固定資產總量約為寧波銀行九成多以及寧波銀行涉房資產凈值為20.5億元，測算南京銀行上述相關凈值約為19億元，也就是說，16傢銀行涉房固定資產賬面凈值約為4875億元，占固定資產的總比重約為66%。如果按照一季度固定資產的增速來推算，截至一季度末，上市銀行的涉房固定資產凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。
而如果按照上述數據和方法測算上市銀行2012年的相關數據，截至當年年末的涉房固定資產凈值尚不足4000億元。
市價與成本價差距懸殊
真實規模為萬億元量級
上述的資產凈值雖然貌似已經"很強大"，但實際上僅僅是公允價值(也就是市價)的冰山一角。
按照目前上市銀行普遍的成本法會計準則，"購置或新建的固定資產按取得時的成本進行初始計量，固定資產折舊按其入賬價值減去預計凈殘值後在預計使用壽命內采用年限平均法計提"。
簡單來說，就是原有的涉房固定資產在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價值已經大幅增加。
以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產中的單純房屋建築物已經累計折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說資產原值超過瞭850億元，目前折舊率約為28%。按照中國銀行年報中標註的"房屋和建築物預計使用年限為15-50年，預計凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產對應的折舊年限應在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國房地產價格高歌猛進的階段，雖然各地房價上漲幅度並不完全一致，但是倍增甚至增數倍都是很常見的現象。而且，上市銀行中除瞭農業銀行，多數銀行十年來的機構網點佈局主要在經濟發達的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房價的漲幅更是遠遠超過平均水平。
一位從事地產中介超過十年的段姓工作人員對《證券日報》記者表示，以上市銀行總部密集駐紮的金融街區域為例，十年前的房價約為1.4萬元/平米，而如今的價格已經飆升至7萬元-8萬元/平米，而且這一價格也僅僅是有價無市，輕易也不會有哪傢機構舍得把金融街的房產出售，因為該區域房產極具稀缺性，出售後就很難在同一區域購回瞭。
以相對建成較晚的金融街B7大廈(即現北京銀行和中國人壽大樓)為例，如果按照地產中介介紹的B7大廈成本(2005年價格在1600元/平方米左右)與目前的市價大致計算，B7大廈合計建築面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價格似乎有所波動，該項目整體增值也肯定超過100億元瞭。
而位於該大廈附近的建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早於B7大廈(其建設時間多是在1993年-2005年間)，成本更要低得多。
一些一線城市地鐵沿線區域的商鋪的價格飆升的更快。北京市大興區黃村區域的一位地產中介則表示，三年前其所在區域商業地產的售價不足2萬元/平米，地鐵開通後，現在已經漲至近4萬元/平米。
上述段姓工作人員同時提醒本報記者，商業銀行的一些老舊網點還有根據城市規劃拆遷的可能，而拆遷時的補償也將是頗為可觀的。
由於各傢銀行房產的年限、區域復雜，通過現有報表披露出來的情況來測算現在準確的市價幾乎是不可能的，但是考慮到經過折價30%後目前的賬面凈值還逼近5000億元，購買成本應該是7000億元左右，即使按照最保守的估計，這部分資產的市價也將達到1.4萬億元，較目前的凈值"富餘"近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產價值可能達到數萬億元。
"其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業房產"，某銀行前行長曾對記者談及"購房心得"，"當時確實沒想到，才幾年時間房價已經翻瞭數倍，不過由於房子是自用，並未覺得地產升值對銀行產生實質性影響"。
記者註意到，在16傢上市銀行中，絕大多數銀行都是以成本作為初始價值，並按照每年折舊3%-5%的速度進行減值，比較激進的會計手法對於部分資產的年折舊率接近20%。而四大行的地產資產的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經歷瞭大規模的財務重組和註資，因此，其部分固定資產是按照重組時的評估值入賬。
不過，四大行中除農行外重組已經歷數年，即使是當年的評估值也遠非目前的市價，且由於其基數巨大，其增值部分也將十分驚人。
史玉柱曾"隔空喊話"
要求以公允價值入賬
對於銀行合規"隱匿"的這部分房地產財富，很多投資界大佬其實也是心知肚明。
史玉柱曾在微博中表示，"增加銀行資本金，減少募資，還有一方法：各銀行擁有大量黃金地段房產，數量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年20年30年前的成本入賬，入賬金額低得變態。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢"。
此外，私募界人士、上海寶銀創贏董事長崔軍曾經"逼宮"銀行，提出將銀行房產按公允價值入賬，"這樣一來，銀行的資本金會大幅增加，凈資產也會大幅度提升。
對於為什麼我國的會計準則要求成本法入賬，一位會計師事務所合夥人對記者道破天機--"公允價值的計量，首先要有健全、完善的市場體系；其次是對會計從業人員素質有較高的要求；再次是信息使用者對信息提供者有較高的信任度，而這幾方面的要求在國內目前的實踐中確實很難達標"，"其實從二手房交易就可以一窺端倪，現在二手房的計稅地區指導價與真實成交價往往有百分之五十以上、甚至是一倍以上的差距，因此所謂的'陰陽合同'屢禁不止，這反映出市場體系並不完善的一面"。
據其介紹，國際會計準則為瞭達到國際協調的目的，須充分考慮各國環境，故提出瞭成本和重估價兩種計量模式。不過，在該會計師眼中，隨著今後我國市場機制的逐步健全和相關法律、法規的完善，公允價值的取得將變得越為容易，其可靠性也會加強，我國對公允價值的應用也將會和國際會計準則趨同，"畢竟采用公允價值計價是國際會計準則、美國及多數市場經濟國傢會計準則的普遍做法，國際上也早已越過'要不要用'公允價值的爭論階段，而主要進入'如何用'的階段"。
比較有趣的是，史玉柱還曾在微博中提及，"投資領域常有怪事。一個房地產朋友說，他原計劃去拍一塊土地。後來發現，在某地上市的某房地產公司，其擁有土地的價值(考慮負債後)攤到每股股價上，買股票比自己去拍地，便宜40%，於是他放棄買地，計劃改買股票"。需要說明的是，土地使用權屬於無形資產，與固定資產並非一個概念，但這個事例恰恰反映瞭資產的賬面值與實際價值的巨大反差。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/09304117628.shtml
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