北京樓市 隻聞漲價聲，不見真亮劍
??“基於樓盤地理位置和景觀資源的稀缺性，我們已經將每套房源的價格上調50萬。”某豪宅開發商對21世紀經濟報道記者說。在該人士看來，購房人普遍具有“買漲不買跌”的心態。漲價才能證明樓盤好賣。
??不過，漲價目前仍停留在開發商的“營銷”層面，采取實際行動漲價的樓盤隻是少數。
??亞豪機構數據統計顯示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項目當中，除領秀慧谷之外，其他49個項目3月份均有連續成交，與3月相
比，新政後成交均價出現下滑的項目有23個，車貸宜蘭三星車貸均價上漲的項目有26個。其中，漲跌幅在5%以內的高達43個，漲幅超過5%的僅有6個，而下跌幅度超過5%
的則未出現。
???漲價的特殊性
??調查顯示，新政發佈半個月以來，大部分在售項目以“平價走量”為主，價格走勢較為平穩，大量漲價的現象並未在北京出現。
??“漲價的初衷是為瞭修復毛利率。此前的毛利率有點低，還不到25%。”遠洋傲北一位相關負責人告訴記者，新政之後，他們明顯感覺到剛需和剛性改善性需求量在增大。
??該人士透露，他們項目在新政之後，洋房部分價格上調瞭10%，聯排部分上調瞭5%。但漲價之後，剩餘的30十多套尾房很快就接近清盤。但聯排部分的去化速度有所下降。“不過，我們是尾盤，並不具代表性。”該人士坦言。
??與遠洋傲北情況類似的還有合景領峰和華遠·瀾悅。其中合景領峰於2014年4月以21500元/平米的價格新盤入市，而彼時房山長陽區域的整體均價水平
已經在24000元/平米以上；地處密雲的華遠·瀾悅入市價格為14000元/平米，其周邊在售項目價格則在16000-17000元/平米之間。這兩個
樓盤屬於以價換量項目。在換量成功之後，這類項目也開始借助政策暖風趁勢漲價，前者新政後成交均價漲幅分別為7%、5%。
??上述遠洋傲北人士認為，市場反轉趨勢尚未確立，整體市場漲價基礎不牢固，未來可能會有新一輪利好政策出現。
??亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在政策風向轉暖，市場預期回升的階段，開發商依然能夠保持理性穩價，主要在於兩個方面。一是市場庫存的制約。截至4月中
旬，北京商品住宅存量依然高達83337套，雖然相比2014年底的歷史峰值已出現下滑，但相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前
開發商多選擇借助政策“東風”快速去化，一旦追求漲價來提高利潤，反而可能在現階段損失意向購房客戶，影響銷量。
??二是主力購房客群的構成發生變化所致。3·30新政進一步降低瞭二套房首付以及營業稅的減免范圍，其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付，來促進改
善型置業客群的換房升級，從而提振包括二手房及新房在內的房地產市場的成交活躍度。但是，改善型客群的購房需求並不急迫，雖然新政後，各個項目看房客戶量
驟增，但簽約量並未因此大幅增加，項目間的銷售競爭仍然很激烈，為瞭積聚購房需求，開發商隻得保持價格平穩。
??房價未來難以大漲
??業內人士普遍認為，樓市已出現本質變化，房價不存在大漲的基礎。
??根據鏈傢地產市場研究部統計，4月（1-12日）純商品住宅（不含保障房、自住房）成交1232套，與3月同期相比上漲35.5%，比去年同期上漲43.9%。成交均價為29422元/平米，環比上漲2.6%。
??鏈傢地產市場研究部李巧玲認為，在新的房貸和財稅政策的刺激下，2015年4月份的市場成交要明顯好於2014年同期，但不及2013年。3·30政策的受益群體主要以改善性需求為主，惠及面相對有限，其對市場預期的影響似乎更大，帶動的剛性需求也在明顯增加。
??李巧玲認為，近期成交量雖然上漲，但北京周均成交依然位於1000套以下的偏低水平。一方面是由於適合剛需的新開項目不多，另一方面是由於網簽滯後影響，新政後入市的需求還尚未完全在網簽中體現。隨著後期多個熱銷項目帶動，成交量會繼續上行。
??價格方面，李巧玲說，在需求升溫帶動下，賣方欲調高價格的傾向非常明顯。近年來，隨著地價、配建保障房、自住房面積上漲，房企項目銷售利潤受到擠壓，在
市場進入上行階段後，難以避免出現漲價傾向。但是，新房市場的庫存問題依然比較突出，這是抑制新房價格過快上漲的主要因素，短期內預計大部分在售新房項目
會依然維持相對平穩的價格。
台南東山房貸車貸利率如何計算
??華潤置地北京大區營銷管理部助理總經理秦江認為，從
過去5年的商品房成交數據來看，剛剛過去的2014年比最初實行限購的2011年還要差。原因有兩點，一是經濟仍未企穩，錢不好掙瞭；二是反腐進入深水
區，很多人錢不敢花瞭。反腐並不會影響到市場的價格，因為即便是持有者甩貨對市場價格的影響也是微乎其微的，但反腐產生的震懾作用確實會影響市場的成交
量。此外，從2014年開始，住宅市場已經充分地完成瞭去投資化過程，市場的交易主體幾乎都是改善型需求。
??秦江認為，影響房價上漲的誘因發生瞭本質的變化。以前推動房價上漲的誘因是預期。隻要預期上漲形成共識，開發商就漲價。開發商一漲價，投資客群就跟進，
進而帶動自住客戶的全面跟進。而未來市場的主體是改善型客戶，這些客戶是有房子住的，他們不會因為開發商漲價就出手。這是3·30新政以來隻聽漲價聲，不
見真亮劍的重要原因。
??不過，秦江認為，基於二手房市場的回暖和土地成本的上漲，房價未來也沒有跌的空間。而正是由於土地成本的高企，北京未來房價也會保持居高不下的局面。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/08265994264454307834833.shtml
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